Il Consiglio Comunale ha approvato l’estensione dei limiti per le locazioni turistiche brevi, già presenti in area Unesco, anche alle zone di Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca, ovvero alle sottozone A3 e A4 delineate dal Piano Operativo Comunale (nella sottozona A1 corrispondente all’area Unesco le limitazioni erano già presenti).
Le nuove limitazioni, con il blocco a nuove autorizzazioni per affitti turistici brevi nelle zone individuate, sono contenute nella delibera “Integrazioni al Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi” approvata dal Consiglio Comunale, a seguito della proposta della delibera approvata dalla Giunta e del parere favorevole della Commissione consiliare competente.
L’estensione dei limiti viene attuata ad un anno dall’entrata in vigore del Regolamento per le Locazioni turistiche brevi del Comune di Firenze, prima città in Italia a regolamentare questo fenomeno.
La proposta di modifica è stata deliberata dalla Giunta a seguito delle attività di monitoraggio del dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza in collaborazione con l’ufficio Statistica del Comune.
Nelle sottozone A3 e A4, in cui è fissata l'estensione delle limitazioni alle locazioni turistiche brevi, le abitazioni presenti sono complessivamente 67.780 (in sottozona A1, dove il blocco all'apertura di nuovi affitti turistici brevi è già in vigore dal 31 maggio 2025, le abitazioni sono invece 35.593). Per quanto riguarda le superfici delle aree cittadine interessate dalle nuove limitazioni, le sottozone A3 e A4 corrispondono complessivamente a 11,21 kmq (mentre la sottozona A1 in cui il blocco era già in vigore corrisponde a circa 5,05 kmq).
“Una misura a tutela della città, non una battaglia contro qualcuno – ha detto la sindaca Sara Funaro nel suo Lo hanno affermato le sentenze del TAR, l’interesse generale può giustificare limitazioni alle locazioni turistiche brevi per tutelare ambiente urbano, tessuto sociale e diritto all’abitare. Sono i principi che ispirano questo regolamento e le ulteriori azioni che stiamo portando avanti per tutelare la città e la residenzialità. Siamo consapevoli che questo regolamento non basta e sull’abitare stiamo lavorando con una serie di azioni, dagli investimenti sull’edilizia residenziale pubblica, per assegnare sempre più alloggi, allo studio della BEI per edilizia residenziale sociale. Siamo inoltre consapevoli che questo regolamento non può essere considerato uno strumento statico. Sarà costantemente monitorato e aggiornato. Se emergeranno nuove aree caratterizzate da una crescita significativa del fenomeno, interverremo. Se invece in alcune zone si registrerà una riduzione della pressione, potremo valutare anche eventuali riaperture. Come amministrazione abbiamo piena consapevolezza del fatto che molti cittadini possiedono una seconda casa e che questa può rappresentare una legittima integrazione del reddito familiare. Lavoreremo a nuovi criteri che tengano conto dei piccoli proprietari che svolgono questa attività in forma non imprenditoriale”.
Le zone di estensione dei limiti agli affitti brevi sono state individuate proprio a partire dai risultati scientifici della ricerca del MEMOTEF relativi alle diverse aree urbane, che indicano le seguenti situazioni: per il Nucleo storico (zona A sottozona A1, già interessata dai limiti fissati dal Regolamento in vigore dal 31 maggio 2025) pressione elevatissima, rischio moderato, vulnerabilità medio-bassa (restrizioni più che giustificate); per la prima cintura (zona A sottozone A3 – A4, ovvero il territorio in cui è prevista l’estensione delle limitazioni) pressione alta (20–44%), rischio elevato (fino a +97%) e rischio spillover se le restrizioni restano limitate alla sottozona A1; per le fasce esterne situazioni molto eterogenee che necessitano di ulteriori approfondimenti.
“Abbiamo scelto di difendere il diritto di abitare Firenze, senza rinunciare al turismo ma senza vivere passivamente le sue dinamiche; la nostra città non è un bene di consumo da sfruttare, è invece una città viva, fatta di persone, relazioni, lavoro e quartieri, ed è questa città che abbiamo il dovere di proteggere – dice l’assessore allo Sviluppo economico e al Turismo Jacopo Vicini – Lo scorso anno con la sindaca Funaro e tutta la maggioranza siamo stati la prima città in Italia a portare un regolamento dedicato agli affitti brevi, abbiamo dato il via ad un lungo percorso e ad un confronto che ha coinvolto tutte le parti di questa città, le associazioni di categoria, i quartieri, le commissioni, abbiamo avviato un monitoraggio affidato al professor Filippo Celata all'Università della Sapienza con la collaborazione del nostro ufficio statistica del del Comune di Firenze: questo studio ci ha detto che i limiti che abbiamo messo lo scorso anno in area Unesco erano necessari e urgenti, e anche che esiste un rischio di espansione non controllata del fenomeno degli affitti brevi fuori dal centro, in particolare nelle aree immediatamente contigue alle nostre mura storiche. E’ questo studio che ci ha dato le basi scientifiche per applicare le nuove limitazioni, che il Consiglio Comunale oggi ha approvato. La scelta di far coincidere l’area delle limitazioni a quella già individuata dagli strumenti urbanistici garantisce, al tempo stesso, una conoscenza e una definizione approfondita delle caratteristiche delle singole zone, uniformità delle caratteristiche e delle dinamiche sociali ed economiche delle diverse porzioni di territorio, confermate dagli studi scientifici, oltre a imparzialità e trasparenza nella selezione delle strade in cui saranno in vigore le limitazioni. Oggi ringraziamo tutto il Consiglio Comunale, in particolare la Commissione 2 a partire dal Presidente Enrico Ricci con cui in questi primi due anni di lavoro abbiamo affrontato tanti regolamenti con un confronto sempre proficuo e rispettoso di tutte le posizioni, e ovviamente la Regione Toscana che ci ha supportato con gli strumenti legislativi adeguati per governare e regolamentare un fenomeno così importante nella nostra città”.
Per i cittadini, la scelta di espandere le limitazioni in base alle delimitazioni adottate dal Piano Operativo Comunale, dà la possibilità verificare con esattezza l’ubicazione e l’appartenenza alle diverse zone e sottozone dell’unità immobiliare interessata, grazie al servizio online di consultazione mappe interattive all’indirizzo
https://webpo.comune.fi.it/webpo/pc/index.jsp .
Il supporto scientifico del Dipartimento MEMOTEF dell’Università La Sapienza di Roma alla definiziaone dei nuovi limiti si è concretizzato in due relazioni.
La prima, dell’estate 2025, conteneva gli elementi generali di analisi, statistici e scientifici, utili a inquadrare gli aspetti del fenomeno delle locazioni brevi turistiche rilevanti ai fini della loro regolamentazione.
Una seconda relazione tecnica, di questi mesi, contiene invece gli elementi di analisi utili alla definizione, al calcolo e alla restituzione di indicatori per zone omogenee all'interno del Comune di Firenze
Le richieste di autorizzazioni nel primo anno di Regolamento - Il numero di Autorizzazioni rilasciate ai sensi del Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi nei primi 5 mesi del 2026 ha già superato quello del periodo giugno-dicembre 2025, (270 autorizzazioni nei primi 5 mesi del 2026 a fronte di 132 Autorizzazioni rilasciate nei 7 mesi del 2025). Delle 402 autorizzazioni rilasciate solo 8 si trovano in Area Unesco: si tratta di unità immobiliari già regolarmente destinate ad attività di locazione turistica breve nel 2024, il cui proprietario, sebbene all’interno del periodo di moratoria, ha richiesto autorizzazione, la quale è stata concessa ai sensi dei requisiti e degli standard qualitativi previsti dal regolamento.
I numeri del turismo a Firenze - I dati elaborati dal Centro Studi Turistici, sulle statistiche ufficiali dell’Osservatorio Turistico Regionale, rivelano che nel 2025 le strutture ricettive della città di Firenze hanno registrato oltre 4,7 milioni di arrivi e 11,5 milioni di presenze, con un aumento rispettivamente del +10,2% e del +11,1% sul 2024; le locazioni turistiche si confermano la tipologia più diffusa (16.906 attività registrate per il Comune di Firenze dall’Osservatorio Turistico Regionale), che garantiscono circa il 56% dei posti letto totali; rispetto al 2024 l'offerta ricettiva è aumentata di 643 nuove strutture e i posti letto disponibili del +5,1%. L'incremento maggiore, in termini assoluti, è stato registrato dalle locazioni turistiche brevi e dal settore extralberghiero come case vacanza e affittacamere. Dai dati del monitoraggio effettuato da Inside Airbnb emerge che il fenomeno online è passato da 10.867 annunci nel 2023 a 12.211 annunci nel 2026 di cui circa l’85% nel centro storico di Firenze.
Ricordiamo che il Regolamento per le locazioni turistiche brevi del Comune di Firenze in vigore dal 31 maggio 2025 fissa la necessità di autorizzazioni valide 5 anni per poter svolgere l’attività di affitti turistici brevi (il Regolamento è in ogni caso conforme al Testo Unico sul Turismo della Regione Toscana, che fissa una deroga triennale – scade il 31 maggio 2028 - per gli immobili già regolarmente destinati a locazioni turistiche brevi nel 2024).
Altre disposizione del Regolamento in vigore dallo scorso anno sono il limite minimo di 28 mq per le civili abitazioni in cui poter svolgere attività di locazioni turistiche brevi, l’istituzione di un Registro comunale, sanzioni da 1000 a 10 mila euro per i titolari di attività fuori regola. Dal Regolamento sono esclusi i casi di locazioni brevi di porzioni di unità immobiliari in cui il proprietario abiti ed abbia la residenza.
Più nel dettaglio, il Regolamento approvato dal Consiglio Comunale nel 2025 fissa le seguenti disposizioni:
MISURE MINIME E STANDARD QUALITATIVI DEGLI ALLOGGI – Gli alloggi da adibire a locazioni turistiche brevi per ottenere l'autorizzazione devono rispettare i parametri di dimensionamento definiti dal Regolamento Edilizio vigente e le superfici minime prescritte dalla normativa igienico sanitaria vigente. La misura minima ritenuta necessaria per accogliere coppie e famiglie in un alloggio qualitativamente decoroso è stata fissata in 28 mq.
LAVORO REGOLARE – Il Regolamento fissa controlli sulla regolarità dei contratti di lavoro per le attività di locazioni turistiche brevi, con la decadenza dell’autorizzazione in caso di violazione.
CONTROLLI E SANZIONI – L’attuazione delle disposizioni fissate dal Regolamento per le locazioni turistiche brevi sarà accompagnata da controlli effettuati da una task force dell’Amministrazione Comunale coordinata dal comando di Polizia Municipale. Per quanto riguarda le sanzioni relative agli articoli 6 (limitazioni relative agli immobili adibiti a locazione turistica breve) e all’articolo 7 (requisiti e standard qualitativi per lo svolgimento dell’attività di locazione turistica breve), le sanzioni andranno da 1000 a 10 mila euro.
DECADENZA SE ALLOGGIO INATTIVO, MA NON IN CASO DI AFFITTO LUNGO – Tra i motivi di decadenza delle autorizzazioni per le locazioni turistiche brevi fissati dal nuovo Regolamento c’è anche la mancata attività per un periodo di 12 mesi; rispetto alla proposta di regolamento deliberata dalla Giunta, tuttavia, l’approvazione in Consiglio di un emendamento presentato dai gruppi di maggioranza - PD, AVS-Ecolò, Sara Funaro Sindaca – esclude la decadenza nei casi in cui durante questo periodo l’alloggio venga affittato con contratti di locazione superiori ai trenta giorni.
NORME DI SICUREZZA – Il Regolamento approvato dal Consiglio recepisce anche le norme governative in materia di sicurezza degli alloggi utilizzati per le locazioni turistiche brevi, fissate nei mesi scorsi assieme all’obbligo di possesso e di esposizione del CIN: le unità immobiliari dovranno quindi essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e in ogni caso da installare ogni 200 metri quadrati.
NORME DI COMPORTAMENTO - Tra le novità l’obbligo di rendere disponibili, in ogni alloggio destinato a locazione turistica breve, istruzioni multilingue per la raccolta differenziata, con sacchetti e dispositivi per il corretto conferimento dei rifiuti, oltre ad un vademecum sul rispetto della quiete, sul mantenimento della pulizia e del decoro di scale, ascensori e androni, sul divieto di gettare sostanze inquinanti negli scarichi, sul corretto uso del trasporto pubblico, dei parcheggi e della Ztl, e più in generale sulle buone norme di comportamento “per una fruizione virtuosa e rispettosa della città”.